Верховный суд разъяснил правила выселения из коммуналки

Ссоры граждан, живущих в разных комнатах одной квартиры, не только повод для массы анекдотов, но и основа полицейских протоколов и судебных исков. Верховный суд, разбирая подобный конфликт соседей по коммуналке, четко разъяснил, при каких условиях можно законно избавиться от соседа, рядом с которым стало невозможно жить рядом.

До Верховного суда это дело рассматривали суды Краснодара. Туда обратилась местная жительница с требованием выселить ее соседку с взрослыми детьми, которая проживает в соседней комнате. По словам заявительницы, нехорошие соседи не живут в своей комнате постоянно, а лишь периодически там появляются. Каждое такое появление сопровождается скандалами. И вообще, соседи заселились в эту квартиру какими-то темными путями. Ни она, ни живущий с ней пожилой отец не давали согласия на их вселение, а они ведь наниматели жилья. Потому соседей надо выселить и выписать. Кроме этого соседи используют жилую площадь не по назначению и нарушают ее права.

Районный суд с истицей согласился полностью и выселил неудобных соседей на улицу. Вышестоящий суд его поддержал. Жалобы выселенных дошли до Верховного суда и тот встал на сторону "плохих" соседей. Верховный суд заявил, что местные суды сделали выводы, которые основаны "на неправильном толковании и применении норм материального права". Короче – выселить плохих соседей возможно, но по-другому.

Вот как выглядела ситуация, когда ее пересмотрел Верховный суд. Если взять выписку из лицевого счета, то истица действительно является нанимателем, но только одной из комнат. Оказалось, что ордер на вторую комнату в квартире был в далеких семидесятых выдан гражданке, которая спустя десять лет зарегистрировала у себя свою родную сестру. Ту самую женщину, которую местный суд сейчас выселил вместе с детьми. Эта женщина, прописавшая сестру, перебралась жить в другое место, а ответственной квартиросъемщицей стала ее сестра.

Дальше - интересней. Оказалось, что на каждую комнату квартиры есть отдельные лицевые счета и отдельные технические паспорта. Так что юридически квартира – типичная коммуналка, в которой истица не была единственным квартиросъемщиком. Поэтому никакого согласия на прописку и проживание соседей она и ее отец давать не должны были.

Верховный суд сказал, что это существенные обстоятельства, о которых местные суды даже не заикнулись, хотя они имеют крайне важное значение для дела.

По Жилищному кодексу получается, что выселить неудобного соседа можно. Если он использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права соседей и делает невозможным совместное проживание.

Конкретно в этом случае, в суд не были представлены доказательства, что помещение использовалось не по назначению. Единственным таким доказательством был факт, что "плохие" соседи пустили жить в свою комнату вместо себя родственницу. Но в 70-й статье Жилищного кодекса написано, что наниматель вправе с согласия своих домашних, вселять других граждан – родных, "иных лиц" и даже сдавать квадратные метры в наем.

Кстати, напомнил Верховный суд, по поводу проблем с прочтением Жилищного кодекса судами, был даже проведен специальный пленум (N 14 от 2 июля 2009 г.). В материалах пленума перечислено, что считается "нецелевым" использованием квартиры. Таким может быть признано использование квадратных метров не для жилья, а для склада, промышленного производства, офиса, содержания и разведения животных. То есть то, что жилое помещение превращает в фактически нежилое. Но даже в этом списке есть исключения. Для творческой, научной, адвокатской деятельности квартиру использовать можно. Даже для предпринимательской, если квадратные метры не переводить в нежилое помещение. Но на такое использование жилья должны согласиться соседи и близкие. Плюс к этому не должны нарушаться пожарные и санитарные нормы.

Теперь о нарушении прав тех, кто живет в коммуналке. В нашем случае Верховный суд сказал, что местные суды не посмотрели в материалы того самого пленума ВС по Жилищному кодексу. Там написано, что "плохих" соседей можно выселить за невозможностью совместного проживания. Но это самая крайняя мера. И ей должны предшествовать другие попытки урезонить соседей. Короче, на руках у тех, кто хочет выселения, должны быть документы, что с соседями беседовали, их наказывали, их предупреждали и прочее. Но это не помогло. Такие документы может дать участковый, чиновники и все, куда граждане жаловались на соседей и кто разбирал их жалобы. Ничего подобного в материалах местных судов Верховный суд не нашел.

Теперь по поводу того, что соседи по коммуналке не живут в ней постоянно. На это Верховный суд сказал, что при временном отсутствии жильцов, по Жилищному кодексу все права за ними сохраняются. Если сосед уехал и где-то поселился постоянно, то при частной собственности ничего сделать нельзя, а при социальном найме можно. Но для этого надо идти в суд, просить его признать уехавших утратившими право на жилье "в связи с выездом" в другое место и просить расторгнуть с пропавшими договор найма. В нашем случае с таким иском никто не обращался.

Кстати, истица просила выписать неудобных соседей, и районный суд пошел ей на встречу. На это Верховный суд возразил – так поступать нельзя. Граждан выписывают органы регистрационного учета. Но сделать они это могут лишь после такого решения суда, вступившего в законную силу.

Источник: "Российская газета" – Федеральный выпуск №5905 (232)