[02/09/20] Верховный Суд Российской Федерации – нельзя забирать квартиру у добросовестного приобретателя

В случае покупки квартиры и последующего банкротства предыдущего владельца покупателю грозят проблемы. Жилье могут попытаться забрать в конкурсную массу должника, а сделку купли-продажи признать недействительной. Это нормально, решили две инстанции в одном из споров, попавших на рассмотрение в Верховный Cуд. Но экономколлегия разобралась в ситуации.

В 2015 году М. продала В. однокомнатную квартиру на юге Москвы. Покупательница заплатила за 36-метровую «однушку» 9,3 млн руб. Право собственности зарегистрировали в госреестре. Два года спустя М. обанкротилась. Суд начал реализацию имущества, а арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с В. Суд в 2018 году удовлетворил заявление управляющего и признал право собственности на квартиру за М. В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов в декабре 2018 года за 6,8 млн руб. Жилье купил Р. За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим пришел посмотреть жилье. Владелицы не оказалось дома, а соседи В. не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. Тогда арбитражный управляющий составил иск о признании В. утратившей право на пользование квартирой. В иске он указал, что женщина, не являясь собственником фактически, пользуется жильем: хранит там свои вещи и отказывается передать ключи. В начале 2019 года квартиру зарегистрировали на нового владельца Р.

В. до последнего момента ничего не знала о ситуации. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о проведенном судебном заседании, его результатах и последующей продаже ее жилья Р. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, а также добиваться признания права собственности на жилье. До Верховного Суда дошел последний спор.

Изначально суд установил, что В. была добросовестным покупателем и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Оспорить торги и признать право собственности на помещение в арбитражном суде оказалось сложнее.

Арбитражный суд признал недействительными результаты торгов, но это определение не устояло в апелляции. Там заявление В. признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с В. их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.

Коллегия по экономическим спорам Верховного Суда, где в итоге и оказался спор, нашла у нижестоящих коллег ошибки. В определении (дело № А40-109856/2017) Верховный Суд указал, что В. стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности М. на квартиру недостоверные, сделал вывод Верховный Суд, то есть арбитражный управляющий не мог распоряжаться квартирой. Р., новый покупатель с торгов, должен был проявить должную осмотрительность. Стоило как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой. Уже после этой процедуры проблемы с собственностью стали бы очевидны. В сложившихся обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем, указала коллегия по экономспорам.

Верховный Суд напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же передача происходит после регистрации, то такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой В. в соглашении управляющий и новый покупатель этого не предусмотрели. Из этого следует, что акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверный, указал Верховный Суд. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.

Коллегия сочла, что права В. нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация права собственности: «Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем» – говорится в определении.

При этом отметила коллегия, В. правильно обратилась в суд и выбрала нужного ответчика – правообладателя по госреестру, и подтвердила иск нужными доказательствами. Решение должно было стать основанием для корректировки записи в госреестре. При этом экономколлегия не смогла удовлетворить требования заявительницы. Оказалось, что уже после истребования дела в Верховный Суд Р. перепродал квартиру и зарегистрировал переход прав в госреестре. Этого нового владельца к делу не привлекли.

В итоге выводы Верховного Суда свелись к тому, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности В. на квартиру суд направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности В. на спорное жилье.