[01/02/21] Можно ли оформить право собственности на квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Бывают случаи, когда родственники или просто хорошие знакомые участвуют по согласию с собственником квартиры в оплате ипотеки с целью дальнейшего оформления права собственности на долю в ней. Возможно ли в закрепить обязанность собственника ипотечного имущества оформить на другое лицо право долевой собственности и передать ему долю после выкупа квартиры у банка?

Пока квартира находится под залогом (ипотекой) у банка-залогодержателя, то согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель не вправе отчуждать предмет залога (квартиру) без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке.

Сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица (в данном случае – банка), может быть признана недействительной (оспоримой) в силу норм ст. 173.1 ГК РФ.

Таким образом, заключить любой договор отчуждения доли в праве собственности в квартире возможно только в случае получения предварительного согласия банка-залогодержателя на распоряжение предметом ипотеки (квартирой), если иное не предусмотрено условиями договора об ипотеке, заключенного между собственником квартиры и банком.

Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества без согласия залогодержателя предусмотрены ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Таким образом, с данной целью следует вместе с собственником обратиться в банк с предложением изменить (пересмотреть) условия действующего кредитного договора с ним, включив в него вас как сторону договора и созаемщика и поделив между вами сумму кредитного долга.

Переоформив кредитные отношения с банком так, чтобы дальнейшие ипотечные выплаты частично осуществлялись также и вами, вы получите возможность на законном основании вносить кредитные платежи за данную квартиру (долю в ней) и сможете контролировать ситуацию по исполнению обязательств перед банком.

Одновременно следует заключить с собственником предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру, по которому стороны обязуются в будущем (после выплаты кредитных платежей и погашения в Росреестре записи об ипотеке) заключить договор купли-продажи доли в квартире на условиях, предусмотренных предварительным договором.