[11/09/20] Какие вопросы нужно задать продавцу при покупке недвижимости

Сделка с недвижимостью изначально считается рискованной и риск слишком велик.

Необходимо установить собственников недвижимого имущества и, если собственников больше одного, удостовериться, что каждый из них действительно планирует продавать недвижимость.

Обратите внимание, что если продаются не все доли в праве общей долевой собственности, то сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Если собственник в преклонном возрасте (старше 70 лет), тогда риск повышается – после покупки его могут признать недееспособным и оспорить сделку.

Опытные риелторы советуют предоставлять справку у соб9826ственника, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере (и лучше брать справку в присутствии покупателя, в целях исключения обмана).

Если недвижимое имущество продает доверенное лицо, желательно пообщаться с собственниками до внесения аванса, а также проверить доверенность на содержание полномочий – вправе ли доверенное лицо подписать договор купли-продажи, передать недвижимость и получить за нее деньги. Необходимо проверить срок действия доверенности, а также, не отменена ли доверенность (проверить доверенность по реквизитам можно на сайте Федеральной нотариальной палаты).

Если представитель по доверенности наделен полномочиями на предоставление документов в Росреестр, убедитесь, что в ЕГРН не внесена запись о запрете регистрировать сделки без личного участия собственника (это можно сделать заказав выписку из ЕГРН).

Необходимо уточнить у продавца, есть ли в семье дети, сколько их и каков их возраст. При наличии детей младше 13 лет, установить, использовался ли в свое время при покупке материнский капитал. Если использовался, но при этом доли детям еще не выделены, то стоит отказаться от покупки, так как подобную сделку можно оспорить.

Если есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, то понадобится разрешение органов опеки, а также обязательное нотариальное удостоверение.

Идеален вариант, когда к моменту подписания договора купли-продажи все зарегистрированные жильцы выписались из квартиры (дома), но не всегда это возможно. Тогда в договоре купли-продажи оговаривается срок, к которому все жильцы должны сняться с регистрационного учета. При несоблюдении этого срока выписать их можно будет только на основании судебного решения.

Есть категория жильцов, которые имеют право пожизненного проживания даже после купли-продажи недвижимости. Если они не выписываются добровольно, то снять их с регистрационного учета принудительно можно только по решению суда. Если прописанный человек отказался от участия в приватизации, поэтому имеет право пожизненного проживания в квартире, даже после ее продажи. Либо проживает в квартире на основании завещательного отказа, когда квартира получена собственником по завещанию с обязательным условием, что некие третьи лица имеют пожизненное право проживания в этой квартире.

Несовершеннолетние под опекой или оставшиеся без попечения родителей выписываются только по заявлению опекуна и только с согласия органов опеки.

Также необходимо проверить сделку на предмет ренты договора пожизненного содержания с иждивением. То есть, квартира перешла продавцу в собственность при условии пожизненного содержания предыдущего собственника. При покупке такого жилья обязанность содержать его автоматически переходит новому собственнику.

Продавец обязан указать в договоре купли-продажи всех лиц, у которых есть право пользования квартирой (домом). Это является существенным условием договора, и если он скрыл этот факт, то суд может встать на сторону покупателя и признать договор недействительным в его пользу.

На недвижимость могут быть следующие обременения, которые сильно усложняют ход сделки или вообще ему препятствуют.

- Находится в залоге.

Чаще всего это ипотечные квартиры (дома), такие объекты продаются только с согласия банка. Здесь нюанс – если покупателю ипотеку выдает тот же банк, или он покупает ее за наличку, то сделка пройдет, а если банки разные, то они могут не одобрить сделку.

- Сдается в аренду.

Чаще всего в таких случаях договора аренды расторгается по соглашению сторон и жильцы освобождают помещение еще до сделки, но по закону они не обязаны это делать и могут жить в квартире до окончания срока аренды, выплачивая деньги новому собственнику.

Чтобы обезопаситься от таких сюрпризов, требуйте, чтобы перед сделкой продавец предоставил письменное соглашение о расторжении договора с арендаторами.

- Наложен арест или запрет на совершение регистрационных действий.

В таком случае приобрести ее до отмены обеспечительных мер невозможно.

Большинство обременений каждой конкретной недвижимости отражено в Росреестре (рента, залог, аренда сроком от года, доверительное управление, арест), то есть узнать о них можно запросив выписку из ЕГРН, а вот сведения о зарегистрированных по конкретному адресу гражданах доступны лишь тем, кто там проживает или владеет жилым помещением. Поэтому такую информацию, как сведения о наличии (отсутствии) арендаторов, вам должен предоставить продавец.

Обязательно спросите, на основании чего возникло право собственности. Помимо договора купли-продажи это может быть договор приватизации, ренты, договор дарения, свидетельство о праве на наследство. Практически в каждом случае могут быть нюансы.

Если жилье было приватизировано, то уточните, отказывался ли кто-нибудь от участия в приватизации и зарегистрирован ли он сейчас в этой квартире. Это грозит совместным проживанием в купленном жилье с таким отказником.

Обратите внимание, не было ли в ходе приватизации нарушения права несовершеннолетних, иначе оспорить сделку могут органы опеки.

Если по договору ренты, то убедитесь, что рента исполнена, запросите свидетельство о смерти рентополучателя. Собственник должен снять обременение в Росреестре, но если рентополучатель жив, то обязанность его пожизненного содержания перейдет к покупателю вместе с квартирой.

Если жилье получено в результате вступления в наследство, то всегда могут объявиться неучтенные наследники, о которых возможно и сам продавец не догадывается. Полностью обезопасить покупателя от оспаривания сделки в таком случае нельзя, поэтому некоторые эксперты рекомендуют не приобретать объекты, которые получены по наследству.

Важно не текущее семейное положение, а состоял ли собственник в браке на момент покупки объекта. Согласно Семейному кодексу, все имущество, приобретенное в браке, является совместным, а значит, супруги имеют имущественные права на долю в квартире, даже если собственность оформлялась только на одного члена семьи. На практике это чревато тем, что спустя время может объявиться бывшая жена или муж продавца и оспорить сделку. Поэтому в таком случае необходимо получить нотариальное согласие супруга, в том числе и бывшего, на сделку.

Если продавец – вдова или вдовец, не спешите радоваться, что согласие не понадобится, ведь в случае смерти одного из супругов, пережившему супругу принадлежит доля в праве на общее имущество супругов равная 1/2 доли (если иной размер доли не был определен брачным договором, совместным завещанием супругов, наследственным договором или решением суда). Поэтому, даже если имущество оформлено на вашего продавца как на титульного собственника, потребуются документы, подтверждающие, что продавец – единственный наследник.

Проговорите с собственником, уточните, по какой причине тот продает квартиру. Чаще всего речь идет о расширении жилплощади или разъезде со взрослыми детьми – это обычная практика. Но если планы продавца связаны с погашением долгов, переездом в меньшую по площади квартиру или такую же, но в другом районе, это должно вас насторожить.

Важным фактором также является цена значительно ниже рыночной. Обязательно поговорите с соседями, возможно, собственник скрывает от вас буйного соседа или технические недостатки жилья.