Основные аспекты договора купли-продажи квартиры

Основные аспекты договора купли-продажи квартиры

Любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости обязательными пунктами являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта. Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной.

Так что на будущее знайте, что в заключаемом вами договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны:

— реквизиты сторон — участников сделки купли-продажи недвижимости;

— подробное описание предмета договора купли-продажи недвижимости: точный адрес, кадастровый номер, метраж, количество комнат, этаж квартиры и т. д.;

— форма, в которой приобретается недвижимость (целиком либо долями);

— реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на данную недвижимость;

— цена сделки, порядок расчетов.

Здесь сразу хотелось бы заострить внимание на одной важной детали. Как уже говорилось, в договоре купли-продажи недвижимости указывается цена, за которую продается квартира. В такой ситуации стороны иногда указывают в документах не подлинную, а нормативную (или так называемую балансовую) стоимость квартиры. Стоимость, рассчитанная БТИ, значительно ниже настоящей, иногда в несколько раз. Это делается для того, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Между тем необходимо понимать, что в случае отражения в договоре купли-продажи недвижимости заниженной стоимости недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту минимальную, а не реальную рыночную стоимость объекта. Тогда продавцу придется доказывать, что на самом деле речь шла о более высокой сумме. Но расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и вернуть себе квартиру, когда формально все условия сделки соблюдены, будет очень сложно.

Покупатель в случае приобретения квартиры по балансовой стоимости также рискует. При попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи данной недвижимости покупателю будет проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официально указанную в договоре сумму, если у него нет документов, доказывающих факт внесения средств. Не отражая в договоре купли-продажи недвижимости действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого в случае спора по сделке мог бы защитить закон.

И еще одна немаловажная деталь: обязательно включите в договор купли-продажи недвижимости условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. Чтобы не было жильцов, выписанных временно (по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения; в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства и т. д.). Обязанность продавца при купле-продаже недвижимости — передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Также данная квартира не должна быть заложена, находиться под арестом и т. п.

Источник: «СМ Номер Один» номер 48 от 8 декабря 2011 года