Как быть покупателю, если у недвижимости оказалось два собственника [31.10.2018]

Истец приобрел недвижимость (подъездные пути), запись о правах продавца на нее в реестре имелась. После сделки обнаружилось, что в реальности такой недвижимости не существует: на соответствующем земельном участке есть подъездные пути, но они другой длины и принадлежат другому лицу. Запись о правах на реальные пути также есть в реестре.

Истец, являющийся юридическим лицом, потребовал через суд признать сделку недействительной и вернуть уплаченные деньги.

Суды трех инстанций в иске отказали. По их мнению, истец должен был либо обращаться с иском о признании права собственности третьего лица отсутствующим, либо ставить вопрос о расторжении договора.

Однако Верховный Суд РФ решил по-другому, он указал, чтосуды подошли к делу формально. У истца не было претензий к третьему лицу. Спор вытекает из ненадлежащего исполнения продавцом договора купли-продажи, а значит, должен рассматриваться по соответствующим правилам.

Дело направлено на новое рассмотрение (Определение от 09.10.2018 N 304-ЭС17-11096).

Свою позицию Верховный Суд РФ обосновал так: суды должны были установить, кто является действительным собственником подъездных путей. Если собственник — третье лицо и покупатель не мог знать об этом, он вправе требовать от продавца возврата денежных средств на основании ст. ст. 460–462 ГК РФ.

Тот факт, что покупатель заявил о недействительности сделки, не мешает рассмотреть требование по существу. Ведь фактически покупатель хочет возместить свои потери от неисполнения продавцом условий сделки и прекратить ее. Данная практика применима и к спорам между гражданами.