[07.02.2019] Как приобрести квартиру и не лишиться ее

Чтобы покупка жилого помещения не омрачалась, ознакомимся с подводными камнями, существующими на рынке жилья.

Если продавцом квартиры является наследник, то впоследствии может появиться другой претендент на наследование. Покупатель получит судебный иск. Суды приняли решение, направленное на защиту прав покупателей. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» указано, что наследник, восстановивший срок для принятия наследства и вступивший в права позже остальных, не вправе требовать передачи ему имущества при переходе его к другому владельцу. Но стопроцентную защиту это не дает.

В суде рассматривалось гражданское дело, в котором наследодателем являлась бабушка, а наследницей – племянница. Несовершеннолетние внуки при наследовании оказались неучтенными. Квартира продана, покупатель вскоре оказался ответчиком по иску матери несовершеннолетних наследников, которая требовала вернуть жилое помещение. В соответствии со ст. 302 ГК РФ жилое помещение истребовано из чужого незаконного владения.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя, если имущество выбыло из его владения помимо его воли. Покупатель квартиры вправе взыскать убытки с продавца.

В соответствии со ст. 171 ГК РФ ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Поэтому необходимо удостовериться в психическом здоровье продавца, а затем совершать сделку. В данном случае необходимо с владельцем квартиры (или несколькими владельцами) посетить психоневрологический диспансер и взять справки о том, что собственник не состоит на диспансерном учете. Почему вместе? Чтобы обезопасить себя от мошеннических действий со стороны продавца.

При совершении сделки супругами установите согласие обоих. В соответствии со ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Пример: Во время нахождения жены в длительной командировке муж продал дом с земельным участком, оформленный на него, приобретенный в период брака. Покупателю представлено нотариально заверенное заявление об отсутствии брачных отношений и указывающее на то, что продаваемое имущество относится к личной собственности. Покупатель был счастлив до тех пор, пока о сделке не узнала супруга продавца. Сделка с недвижимостью без согласия супруга отменяется по его требованию, независимо от того, знал покупатель об отсутствии согласия или нет. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии второго супруга на совершение данной сделки. Пришлось покупателю расстаться и с домом, и с земельным участком.

Покупателю следует проверять как самого продавца и полномочия лиц, действующих от его имени, так и продаваемый актив на основе представленных сведений из любых доступных источников:

- www.nalog.ru (база ЕГРЮЛ);

- www.arbitr.ru (база судебных актов по арбитражным делам);

- http://bankrot.fedresurs.ru (сведения о банкротствах);

- http://www.kartoteka.ru/notariat (сведения о статусе нотариальных документов);

- http://services.fms.gov.ru/info-service.htm?sid=2000 (данные о действительности паспортов граждан РФ);

- https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request (база объектов недвижимости и сведения об обременениях на них);

- сайты судов общей юрисдикции в районе нахождения объекта и в месте жительства / месте нахождения продавца и др.

Из ЕГРП в виде выписки можно получить информацию об объекте, его собственнике и установленных обременениях (ограничениях) права, а также о том, имеются ли в отношении приобретаемого объекта возражения со стороны лиц, право собственности которых на него было зарегистрировано ранее (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ).

Данная отметка не препятствует регистрации перехода права собственности на квартиру, она означает только то, что покупатель считается уведомленным о наличии возможного спора, при том, что если лицо, по заявлению которого в ЕГРП была включена отметка, не оспорит зарегистрированное право, с него могут быть взысканы убытки (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Однако, несмотря на то, что указанная отметка является лишь публичным предупреждением о возможности возникновения судебного спора в отношении зарегистрированного права и не дает права оспаривать сделки с недвижимостью, при ее наличии от сделки целесообразно воздержаться, если имеются иные варианты.

Покупатель также должен удостовериться в том, что продавец действительно является собственником отчуждаемого имущества, которое свободно от обременений (залог) и ограничений (арест).

Однако покупателю не следует ограничиваться лишь получением сведений из ЕГРП в подтверждение права собственности продавца, поскольку государственная регистрация прав на недвижимость и совершаемых в отношении ее сделок в ЕГРП носит не правоустанавливающий, не распорядительный, а правоподтверждающий характер, в силу чего внесение в ЕГРП записи без должного правового основания (титула) не приводит к возникновению права собственности.