Информация для лиц проживающих в общежитии

Вопросы применения жилищного законодательства

Вопрос 20: Возможно ли с 1 марта 2005 года приватизировать жилые помещения, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были переданы в ведение органов местного самоуправления?

Ответ: Статьей 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 20 мая 2002 г.) предусмотрено право граждан, занимающих жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных указанным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Исходя из ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" жилые помещения в общежитиях не подлежат приватизации.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма.

В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции от 29 декабря 2004 г.) не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года.

Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 1 марта 2005 года, могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность после 1 марта 2005 года при условии, если это жилое помещение является изолированным.

Необходимо также учитывать, что п. 1 Указа Президента Российской Федерации от 10 января 1993 г. N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" (признан утратившим силу с 29 марта 2003 г. Указом Президента Российской Федерации от 26 марта 2003 г. N 370) было установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизируемого имущества не могли быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны были находиться в ведении администрации по месту расположения объекта.

Постановлением президиума Верховного Суда РФ 27.09.2006 утверждена поправка: в связи с допущенной опечаткой в ответе на вопрос N 20, включенном в Обзор судебной практики за первый квартал 2006 года (опубликован в Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации N 9, 2006 г.), первое предложение последнего абзаца следует читать: "Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях не передавались в муниципальную собственность".

Однако на практике имелись случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных и муниципальных предприятий жилые помещения в общежитиях передавались в муниципальную собственность. На данные правоотношения должны распространяться те же положения, регулирующие порядок приватизации, что и при приватизации жилых помещений в общежитиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям.

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 ноября 2000 г. N 220-О

ОБ ОТКАЗЕ В ПРИНЯТИИ К РАССМОТРЕНИЮ ЗАПРОСА

СОВЕТСКОГО РАЙОННОГО СУДА ГОРОДА КРАСНОДАРА О ПРОВЕРКЕ

КОНСТИТУЦИОННОСТИ СТАТЬИ 4 ЗАКОНА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

"О ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя М.В. Баглая, судей Н.С. Бондаря, Н.В. Витрука, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, Г.А. Жилина, В.Д. Зорькина, А.Л. Кононова, В.О. Лучина, Т.Г. Морщаковой, Ю.Д. Рудкина, Н.В. Селезнева, А.Я. Сливы, О.И. Тиунова, О.С. Хохряковой, Б.С. Эбзеева, В.Г. Ярославцева,

заслушав в пленарном заседании заключение судьи Ю.Д. Рудкина, проводившего на основании статьи 41 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" предварительное изучение запроса Советского районного суда города Краснодара,

установил:

1. В производстве Советского районного суда города Краснодара находится дело по заявлению гражданки Н.В. Гаркавенко к муниципальному унитарному предприятию "Общежитие" об устранении препятствий в приватизации жилого помещения. Придя к выводу о том, что статьей 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая содержит запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, нарушаются права граждан, закрепленные в статьях 19, 35 (часть 2) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, суд, приостановив производство по делу, обратился с запросом о проверке конституционности данной нормы в Конституционный Суд Российской Федерации.

2. Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 года по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, закрепленных Конституцией Российской Федерации. При этом ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, фактически обусловливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную собственность.

Законодательный запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан с их специальным, целевым назначением как жилья для временного проживания и особым правовым режимом (невозможность обмена, раздела, поднайма и т.д.), что не нарушает конституционных прав граждан, закрепленных в статьях 40 и 35 Конституции Российской Федерации, положения которых не препятствуют отнесению жилых помещений, расположенных в общежитиях, к не подлежащим приватизации.

Кроме того, в силу статей 28 и 29 Жилищного кодекса РСФСР граждане, проживающие в общежитиях (за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением), являются нуждающимися в улучшении жилищных условий и вправе получить в пользование иное жилое помещение и впоследствии приватизировать его. Тем самым им гарантируется предусмотренное статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности и право иметь имущество в собственности.

Вместе с тем суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение.

Исходя из изложенного и руководствуясь пунктом 3 части первой статьи 43 и частью первой статьи 79 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации

определил:

1. Отказать в принятии к рассмотрению запроса Советского районного суда города Краснодара, поскольку по предмету обращения Конституционным Судом Российской Федерации ранее было вынесено Постановление, сохраняющее свою силу.

2. Определение Конституционного Суда Российской Федерации по данному запросу окончательно и обжалованию не подлежит.

Председатель

Конституционного Суда

Российской Федерации

М.В.БАГЛАЙ

Судья-секретарь

Конституционного Суда

Российской Федерации

Н.В.СЕЛЕЗНЕВ

ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ОБЩЕЖИТИЯХ:

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ

Е.С. БОНДАРЕВ

Бондарев Е.С., ведущий специалист Борисовского районного суда Белгородской области.

Проблема приватизации гражданами занимаемых ими жилых помещений, находящихся в общежитиях, была и остается дискуссионным вопросом в жилищном законодательстве России.

Согласно Закону РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации) гражданам предоставлялись в собственность занимаемые ими жилые помещения посредством приватизации.

Действующее законодательство определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В качестве жилых помещений, которые подлежат приватизации, выделяются: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Закон о приватизации установил запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, и не позволял гражданам осуществить свое право на приватизацию. Но при этом данный Закон не давал определения понятию "общежитие", вследствие чего суды испытывали затруднения при рассмотрении дел о признании права на приватизацию гражданами занимаемых ими жилых помещений, находящихся в общежитиях.

Сложившаяся на тот период судебная практика рассмотрения дел о приватизации жилых помещений в общежитиях осуществлялась на основе отказа в удовлетворении исковых требований и признании права на приватизацию в силу того, что спорные помещения находились в здании, которое имело статус общежития, и на основании ст. 4 Закона о приватизации не подлежали приватизации жилых помещений на общих основаниях. Данная практика лишала граждан шансов на приобретение в собственность занимаемых ими помещений, в том числе и в зданиях, номинально носящих название общежитий.

С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. этот вопрос в некоторой степени разрешился. Согласно ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуются передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом. Договор социального найма имеет бессрочный характер.

Кроме того, ст. 94 Жилищного кодекса РФ определила понятие общежитий как жилых помещений, предназначенных для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, предоставляющихся в специально построенных или переоборудованных для этих целей домах либо части домов, укомплектовывающихся мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами.

Исходя из вышеуказанного определения общежития, выделим следующие признаки, по которым можно классифицировать жилые помещения как общежития:

1. Временный характер проживания граждан в период работы, службы, обучения. Данный признак определяет временные рамки правоотношений между рабочими, служащими или учащимися и организациями, в которых они учатся или работают. После окончания учебы или выполнения работ правовая связь будет утрачена и право пользования жилым помещением в общежитии прекращается, после чего последует выселение.

2. Общежитие находится в хозяйственном ведении организации. Общежитие как объект специализированного жилищного фонда находится в управлении хозяйствующего субъекта - организации, предоставляющей жилые помещения своим учащимся, работникам, служащим, у которых отсутствует жилье <1>.

--------------------------------

<1> См.: Сокол П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях // Право и экономика. 2006. N 8.

3. Специально оборудованное жилое помещение. Общежития должны быть отделены от другой части дома (если это имеет место), иметь отдельный выход, чтобы не ущемлять жилищные интересы граждан, живущих по договору социального найма. Дома, предоставленные под общежития (как специально построенные, так и переоборудованные), должны иметь соответствующие их целевому назначению санитарно-гигиенические и бытовые удобства. В таких домах наряду с жилыми комнатами должны быть предусмотрены помещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т.п.

Договор социального найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения, в силу наличия трудовых отношений между нанимателем и наймодателем, прохождения службы или обучения. Прекращение таких отношений влечет за собой прекращение действия договора социального найма жилого помещения.

После введения в действие Жилищного кодекса в суды стали поступать исковые заявления о признании права на приватизацию занимаемых жилых помещений, находящихся в общежитиях. При рассмотрении данных дел о признании права на приватизацию квартиры или комнаты в общежитии суды сталкиваются с проблемой при определении статуса общежития и жилого дома, используемого в качестве общежитий, но таковым не являющего по своей юридической природе, и часто данные исковые требования оставались без удовлетворения.

Так, Борисовским районным судом Белгородской области был рассмотрен ряд дел о признании права на приватизацию жилых помещений, жильцы которых подали исковые заявления на основании вышеуказанной ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Суть данных дел состояла в следующем. Дом, расположенный в пос. Борисовка, изначально был построен как общежитие. Данный дом состоял на балансе предприятия, которое впоследствии было ликвидировано, а общежитие перешло в собственность муниципалитета, но при этом юридически не было оформлено право собственности. Истцы обратились в суд с иском о признании права на приватизацию комнат в общежитии, ссылаясь на то, что они проживают в данном общежитии длительное время, вносят плату за коммунальные услуги по тарифам квартиры, имеют отдельный счетчик электрической энергии, не имеют мебели, комнаты отдыха, бытового обслуживания и т.д. Фактически истцы проживали в данном доме по договору социального найма жилого помещения. Ответчик, администрация Борисовского района, исковые требования не признал, поскольку истцы проживают в общежитии, где в силу Закона приватизация запрещена; кроме того, отсутствует регистрация права собственности, поэтому администрация не может распоряжаться данным общежитием.

Исследовав доказательства, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, при этом пояснив: согласно ст. 16 ЖК РФ комната относится к жилым помещениям, следовательно, подлежит приватизации; истцы проживают в данном общежитии более десяти лет, будучи не связанными трудовыми отношениями с предприятием; правоотношения между истцами и ответчиком вытекают из договора социального найма, так как ответчик выдал ордер на вселение, который юридически закрепил данные правоотношения; несвоевременное оформление права собственности администрацией не является преградой для осуществления гражданами права на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

В кассационном порядке Судебная коллегия Белгородского областного суда, рассмотрев данные дела, отменила принятые решения и дела направила на новое рассмотрение в другом составе суда, ввиду того, что судом не установлены юридически значимые обстоятельства дела.

При повторном рассмотрении суд решил отказать в приватизации комнат в общежитии, так как на основании ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения в общежитиях. Тот факт, что жильцы проживают в занимаемых ими жилых помещениях постоянно длительное время, по мнению суда, не мог повлиять на изменение правового режима данного здания <2>.

--------------------------------

<2> См.: Материалы архива Борисовского районного суда Белгородской области.

Поэтому граждане не смогли осуществить свое право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

Подобным результатом заканчивались многие гражданские дела, связанные с правом на приватизацию жилых помещений в общежитиях. Краеугольным камнем здесь всегда был статус жилого дома как общежития. Само название "общежитие" не должно являться преградой реализации прав граждан. Рассматривая данные дела, суд должен исследовать юридическую природу дома и определить его статус в соответствии с нормами жилищного законодательства. В данном случае и судом кассационной инстанции, и Борисовским районным судом Белгородской области при повторном рассмотрении неверно определен статус общежития, которое фактически таковым не являлось, так как проживание граждан было постоянным и была утрачена правовая связь между работниками и организацией, которая предоставила общежитие. Фактически граждане проживали по договору социального найма, вследствие чего могли приватизировать занимаемые ими жилые помещения на общих основаниях приватизации жилья.

Ясность в определении статуса общежития и правильное толкование правовых норм определила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ при рассмотрении надзорной жалобы, которая признала отказ гражданину в приватизации занимаемого жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, на том основании, что ранее это жилое помещение использовалось как общежитие, незаконным при следующих обстоятельствах.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода гражданину А. отказано в приватизации занимаемого им в течение более 30 лет жилого помещения (комнаты). Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда решение районного суда оставила без изменения. Президиум Белгородского областного суда судебные постановления оставил без изменения.

Суд первой инстанции исходил из того, что здание изначально построено как общежитие, в 2004 г. фактически передано в собственность г. Белгорода. Однако дом не был исключен из специализированного жилого фонда и заселение жильцов осуществлялось на основании Положения о порядке предоставления мест в муниципальных общежитиях г. Белгорода. Поэтому суд первой инстанции счел, что данный дом не утратил статуса общежития и на основании ст. 4 Закона о приватизации приватизировать занимаемое жилое помещение запрещено. При этом администрация г. Белгорода ссылалась на то, что данное здание включено в список муниципальных общежитий, подлежащих реконструкции, и истец в случае оплаты 50% стоимости реконструкции может получить занимаемое жилое помещение в собственность.

Кроме того, Судебная коллегия областного суда, истолковав буквально ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", пришла к выводу, что положение о договоре социального найма необходимо применять только в том случае, если жилые помещения находились в жилых домах, построенных изначально как многоквартирный жилой дом, и отказ в приватизации комнаты является правомерным. С этим выводом согласился Президиум Белгородского областного суда.

Однако Верховный Суд признал, что данный вывод основан на неправильном толковании закона. Из содержания ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов. Поэтому статус общежития данным домом утрачен и истец может приобрести занимаемое им жилое помещение в собственность в соответствии со ст. 2 Закона о приватизации.

Доводы администрации об оплате 50% стоимости реконструкции Судебная коллегия Верховного Суда РФ признает неправомерными, так как ст. 1 Закона о приватизации предусматривает бесплатную передачу в собственность гражданам Российской Федерации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Вышеуказанные решения Октябрьского районного суда г. Белгорода, определение Судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда и постановление президиума Белгородского областного суда Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила, дело передала на новое рассмотрение <3>.

--------------------------------

<3> См.: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 3 апреля 2007 г. N 57-В07-2 (извлечение) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2008. N 4.

Данное Определение Верховного Суда РФ включено в Бюллетень Верховного Суда РФ и является ориентиром в правоприменительной практике судей при рассмотрении дел о приватизации жилых помещений в общежитиях.

При рассмотрении судами дел о признании права на приватизацию жилых помещений в общежитиях суды должны в первую очередь определить правомерность распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима специализированного жилого фонда общежития и не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения, а также обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение, согласно Определению Конституционного Суда РФ от 2 ноября 2000 г. N 220-О. Жилые помещения в общежитиях предназначены исключительно для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения, находятся в отдельных домах или специально переоборудованных для этих целей частях домов и укомплектованы необходимой для проживания мебелью.

Обязательным условием является установление судом факта проживания по договору социального найма жилого помещения. Если граждане проживают в общежитии постоянно после прекращения трудовых отношений, то это следует приравнивать к фактическому проживанию по договору социального найма, причем отсутствие данного договора не является причиной отказа в удовлетворении исковых требований.

При ликвидации предприятия или его приватизации (при условии, что общежитие не включалось в договор приватизации) утрачивается право собственности или право хозяйственного ведения, и общежитие переходит в собственность муниципалитета. Прекращаются трудовые отношения между работодателем и работниками, занимающими жилые помещения в общежитии. Утрачивается временный характер проживания и возникают правоотношения, основанные на договоре социального найма жилого помещения. На основании данных правоотношений жилой дом, имеющий статус общежития, должен быть исключен из специализированного жилищного фонда.

Отсутствие у муниципалитета права собственности на спорное жилое помещение в силу несвоевременного оформления необходимых документов также не должно препятствовать осуществлению законного права на приватизацию занимаемых жилых помещений и ставить граждан в зависимость от сроков оформления указанных документов.

ПРИВАТИЗАЦИЯ ОБЩЕЖИТИЙ: ЗАКОН НАЧИНАЕТ ДЕЙСТВОВАТЬ

Е.Н. КИМИНЧИЖИ

Киминчижи Е.Н., аспирант кафедры гражданского права и процесса Белгородского государственного университета, адвокат.

С 1 марта 2005 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс России. В связи с его принятием, как нам кажется, наконец-то урегулирован вопрос о приватизации общежитий. Однако применение предусмотренных законом новелл вызвало определенные затруднения на практике.

Поводом развернувшихся в последнее время дискуссий стало положение ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которому к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяется правовой режим социального найма. "Золотой ключик" для решения застарелой проблемы приобретения в собственность занимаемых гражданами общежитий вроде бы найден. Однако правоприменительная практика столкнулась с проблемой толкования новых правил.

Распространенным заблуждением является такое толкование указанной нормы ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ в той части, что в ней речь идет о жилых домах, использовавшихся в качестве общежитий, а не об общежитиях. Вместе с тем законодатель недвусмысленно указал, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, после вступления в силу Федерального закона N 189-ФЗ утрачивают статус общежитий в силу закона.

Согласно ЖК РФ жилые помещения в общежитиях являются специализированными, то есть имеют целевое назначение как жилье для временного проживания определенного круга лиц (работников, служащих, учащихся), и в отношении них действует особый правовой режим (невозможность обмена, поднайма и т.д.). Соответственно, изменение законом оснований пользования такими помещениями, когда на соответствующие отношения распространены нормы ЖК РФ о договоре социального найма, изменяет и правовой режим этих помещений. Они уже не имеют специализированного назначения, могут сдаваться в поднаем, возможен их обмен, то есть в отношении них действует общий правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Таким образом, полагаем, что в силу этого возможна и приватизация жилых помещений в общежитиях согласно ст. 2, 11 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", гарантирующим гражданам России, занимающим жилые помещения в государственном и муниципальном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, на условиях социального найма, право на приобретение этих помещений в собственность с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Вместе с тем ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 приватизация общежитий была запрещена. Указанная норма действует и сейчас.

Необходимо отметить, что Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определении от 2 ноября 2000 г. N 220-О обращал внимание, что законодательный запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан с их специальным, целевым назначением как жилья для временного проживания и особым правовым режимом (невозможность обмена, раздела, поднайма и т.д.), поскольку ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, фактически обусловливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную собственность. Соответственно, распространение законодателем общего правового режима на жилые помещения, расположенные в вышеуказанных домах, использовавшихся в качестве общежитий, обусловливает возможность приватизации таких помещений.

Нужно учесть, что Конституционный Суд Российской Федерации в своем Постановлении от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" непосредственно указывал, что применительно к жилым помещениям, которые имеют общий правовой режим, отсутствуют объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего их приватизацию. По мнению Конституционного Суда Российской Федерации, такой запрет фактически означал бы закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит ст. 19 (ч. 1 и 2) Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств.

Однако в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ ранее действовавшее жилищное законодательство, впредь до приведения в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации, применяется постольку, поскольку оно не противоречит Жилищному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону о введении его в действие.

С учетом вышесказанного жилые помещения (квартиры, комнаты) в домах, которые использовались в качестве общежитий, принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, могут быть приватизированы на общих основаниях. Считаем, что в данном случае ч. 1 ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не ограничивает возможность приватизации таких помещений. Не ограничивает такую возможность и отсутствие оформленного договора социального найма и решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда, поскольку право граждан на приватизацию жилых помещений в вышеуказанных домах не может ставиться в зависимость от бездействия органов местного самоуправления по осуществлению документарного оформления соответствующих договоров социального найма, а также оформления уже изменившегося в силу закона статуса соответствующих домов, использовавшихся ранее в качестве общежитий.

В соответствии со смыслом жилищного законодательства жилые помещения подлежат приватизации в том случае, если они не относятся к категории специализированных жилых помещений, т.е. не предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений, а также в связи с прохождением службы либо обучения (ст. 92 - 98 ЖК РФ, ст. 101 - 110 ЖК РСФСР). И наоборот, подлежат приватизации те жилые помещения, которые предназначены именно для постоянного проживания граждан на условиях социального найма.

Между тем вопрос о возможности приватизации жилых помещений, расположенных в общежитиях, судами разрешается неопределенно.

Согласно позиции Верховного Суда РФ, выраженной им в Определении Судебной коллегии по гражданским делам от 19 февраля 1993 г., при рассмотрении споров, связанных с приватизацией жилья, суд должен проверить, подлежит ли приватизации данное жилое помещение и занимает ли гражданин то помещение, которое он желает приватизировать. Так, по иску Е. о признании права на приватизацию суд первой инстанции, установив правомерность требований истца, вынес законное и справедливое, единственно возможное в сложившихся фактических обстоятельствах решение о признании за ним права на приватизацию. Правомерность решения суда была установлена в кассационном порядке. Истец оформил договор о передаче квартир в собственность граждан (приватизации) и зарегистрировал возникшее право собственности в регистрирующем органе.

На вынесенные судебные акты была подана надзорная жалоба за подписью главы местной администрации. Обсудив ее доводы, президиум областного суда определил, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение. Какова перспектива такого дела в будущем, сомневаться не приходится. Если и будет принято решение в пользу истца, дело будет неоднократно "ходить" по инстанциям, в результате чего право гражданина остается без защиты. Рассмотренное дело обнажает также и несовершенство судебной системы в части полномочий суда надзорной инстанции, на что в последнее время обращает внимание юридическая общественность.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г., четко сказано, что "общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона, и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма". И далее: "Из вышеизложенного следует, что жилые помещения в общежитиях, расположенные в жилых домах, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, которые были предоставлены гражданам и переданы в муниципальный жилищный фонд до 1 марта 2005 года, могут быть приобретены гражданами в порядке приватизации в собственность после 1 марта 2005 года при условии, если это жилое помещение является изолированным". С учетом снятого Конституционным Судом запрета на приватизацию жилых помещений, предоставленных после 1 марта 2005 г., Верховный Суд РФ дал однозначный ответ о возможности приватизации жилых помещений в общежитии.

Выводы президиума областного суда в приведенном нами деле основаны на том, что спорное жилое помещение (квартира) находится в жилом доме, изначально построенном как общежитие, а потому к нему неприменимы положения ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ. При этом не было учтено, что такие выводы не могут быть положены в основу отказа в иске, поскольку предпринятое президиумом толкование закона противоречит ст. 16 ЖК РФ, которая к числу объектов жилищного фонда относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату, а не общежития. Занимаемая истцом квартира изолирована от иных жилых помещений, расположенных в жилом доме, построенном и использовавшемся в качестве общежития, ранее принадлежавшего государственному предприятию, в настоящее время переданному в муниципальную собственность, что является достаточным основанием для удовлетворения заявленных истцами требований, что и было сделано судом первой и кассационной инстанции. То есть, по существу, суды по-разному применяют установленные жилищным законодательством критерии классификации жилых помещений. Общежитие как правовая категория в соответствии с буквой закона является видом использования жилых помещений социального использования.

Отнесение жилых помещений к общежитиям возможно исключительно в порядке, установленном ст. 92 ЖК РФ. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 были утверждены Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, в том числе к общежитиям. Согласно п. 3 Правил отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с учетом требований, установленных настоящими Правилами (п. 12 Правил). Таким образом, до момента расселения граждан, занимающих жилые помещения, использовавшиеся в качестве общежитий, такие помещения не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду в соответствии со ст. 92 ЖК РФ, а за гражданами сохраняется право на приватизацию.

Однако по одному из дел суд отказал в признании за гражданином права на приватизацию на основании того, что спорное жилое помещение было включено в программу реконструкции и расселения общежитий и было отнесено распоряжением местной администрации со ссылкой на ст. 92 ЖК РФ к числу специализированного жилищного фонда. При вынесении решения суд применил противоречащий федеральному закону акт органа местного самоуправления и, кроме того, указал, что поскольку жилой дом запланирован под реконструкцию, то оснований для признания права на приватизацию не имеется. Такой подход явно выходит за пределы судебного толкования ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". В кассационном порядке вынесенное по первой инстанции решение было поддержано. Остается надеяться, что Верховный Суд РФ удовлетворит жалобу истца и отменит незаконные судебные акты в порядке надзора.

В качестве выводов можно сформулировать следующее. Приватизировать жилые помещения в муниципальных общежитиях можно. Власти просто не соблюдают закон, мотивируя это тем, что им негде будет селить милиционеров, врачей, учителей, а порой просто тянут время, поскольку бесплатная приватизация заканчивается 1 января 2010 г., а возмездная передача муниципального жилья гражданам в будущем составит значительную статью доходов местных бюджетов. Для приватизации абсолютно не важен тип общежития (коридорный, гостиничный и т.п.). Не нужно изменять статус общежития: он снят в силу закона.

Однако уже сегодня можно констатировать: медленно, но верно закон начинает действовать.

ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ОБЩЕЖИТИЯХ:

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ

Е.С. БОНДАРЕВ

Бондарев Е.С., ведущий специалист Борисовского районного суда Белгородской области.

--------------------------------

<1> См.: Сокол П.В. Приватизация жилых помещений в общежитиях // Право и экономика. 2006. N 8.

--------------------------------

<2> См.: Материалы архива Борисовского районного суда Белгородской области.

Поэтому граждане не смогли осуществить свое право на приватизацию занимаемых ими жилых помещений.

--------------------------------

ВВЕДЕНИЕ

Общежития – жилища пролетариата

Общежития изначально возникали как временное жилище для работников предприятий.

Молодые специалисты и просто рабочие вместе с путевкой в жизнь после окончания

учебных заведений получали место в общежитии, чтобы дальше трудиться на благо

родины. В перспективе предприятия расселяли своих работников, проживающих в

общежитиях в квартиры. Но с 80-х годов стало накапливаться все больше «долгожителей

в общагах». В связи с тем, что темпы строительства жилья «коммунального типа»,

т.е. квартир, сильно отставали, и люди, проживающие в общежитиях, теряли перспективу

на расселение. Старый, так называемый, советский Жилищный кодекс давал жителям

общежитий гарантии, что при соблюдении ряда условий они не будут выселены без

предоставления им другого жилья ни при каких обстоятельствах. К таким условиям

относились, например, непрерывный десятилетний стаж на предприятии, инвалидность,

получаемая в процессе производства, служба в горячих точках, или участие в

ликвидации последствий чрезвычайных обстоятельств типа аварии на чернобыльской

АЭС, несовершеннолетние дети, и еще ряд других условий.

Так вышло, что вместе с крушением СССР, рухнули, и перспективы жителей общежитий

получить жилье за счет государства. Но это лишь полбеды. Как говорится: «крыша

над головой есть и хорошо, а дальше будь, что будет». Сами люди, проживающие в

общежитиях Российской Федерации, долго бы еще прибывали в надежде на «лучшую

долю», если бы не начались радоваться тревожные звонки. Предприятия, на которых

работали общежитские, стали в экстренном порядке превращаться в акционерные

общества. В свистопляске 90-х здания общежитий были включены в уставной капитал

предприятий, несмотря на то, что президентом в 1993 году был подписан приказ о

передаче жилищного фонда предприятий, в том числе и общежитий, в государственные

и муниципальные ведомства. К концу 90-х, началу 2000 года целая серия этих уже

акционерных предприятий пошла ко дну в процессе банкротства, жители общежитий

стали обнаруживать себя «проданными вместе со зданиями» каким-то новым

собственникам. Причем превращения эти для жителей были в буквальном смысле

«чудесными». Так жители ряда пермских, питерских, костромских общаг обнаружили

в квитках квартплаты сумму на несколько порядков выше, чем за прошлый месяц,

вглядевшись внимательно в эти квитки, жильцы обнаружили, что начислило эту сумму

не их предприятие, а какое-то ООО или ЧП. Вот тут и обнаружилось, что здание в

нарушение закона было приватизировано, а за тем, когда предприятие дождалось

срока выхода исковой давности, продано различным дельцам. Естественно мнение

самих жильцов при всех этих аферах не учитывалось.

И так с началом 2001-2002 годов жители общежитий оказались в двусмысленном

положении. С одной стороны, они, несмотря на продажу здания, они продолжали

оставаться под защитой действующего старого Жилищного Законодательства от выселения.

С другой - сами жители общежитий, в отличие от проживающих квартир, не имели

права приватизации комнат в общежитии. Каким бы обманчивым это право не было, но

оно давало возможность жителю квартиры урвать себе «право на жилье».

С вступлением в силу нового буржуазного Жилищного Кодекса 1 марта 2005 года

жители общежитий оказались вообще без всякой защиты от выселения на улицу.

Законодатели в одночасье предоставили право новым собственникам общежитий избавиться

от жильцов по собственному разумению. Так статья 102, часть 2 «Прекращение

договора найма специализированного жилого помещения» дает право собственнику

при переходе здания общежития к новому владельцу расторгнуть договора найма и

выселить жильцов. То есть если вы живете в общежитии, допустим фабрики или

какого другого предприятия, на котором работаете. И ваше общежитие вдруг переходит

к другому собственнику, то вас могут выселить прямо на улицу. Правда стоит

обратить внимание, что данная статья нового Жилищного кодекса противоречит норме

Гражданского кодекса (ст. 675), где написано ровно обратное: переход права

собственности на служебное помещение не является основанием для заключенного

ранее договора найма. Пока договор действует, выселение жильца может быть

осуществлено только в судебном порядке.

Но в целом ситуация с людьми, проживающими в общежитиях складывается безрадостная.

Изначально жители общежитий оказались в неравных условиях с жителями квартир.

Новая буржуазная Россия сочла их просто социальным мусором. Их не просто «забыли»,

их преднамеренно вычеркнули из «потенциальных» собственников своего жилья.

В Перми и Питере первые выступления жильцов общаг начались практически одновременно

с 2002 года. Общежития продавались по одной и той же схеме. Предприятия –

банкроты распродавали здания общежитий за бесценок после прекращения сроков

исковой давности, без выставления на торги каким-то сомнительным личностям.

Проживающие предпринимали усилия в судебном порядке оспорить данные сделки. Суды

жителям отказывали по двум причинам: первая – «жильцы не являются стороной

сделки», вторая – «вышел срок исковой давности». Далее, по нарастающей, продажа

общежитий стала неписаной нормой. Общежития Москвы,Перми, Костромы, Кургана,

Кирова, Уфы, Нижневартовска, Екатеренбурка, Томска были поставлены перед фактом

продажи.

Это заставило жителей общежитий разных городов начать процесс объединения в

единый комитет. Поскольку проблема с городского уровня переросла в общероссийский,

то единый совет Российских общежитий сформулировал свое обращение уже к

Государственной Думе РФ.

Это обращение было принято летом 2005 на общероссийской конференции СКС в г.

Перми и направленно депутатам Государственной Думы вместе с блоком поправок к

новому Жилищному Кодексу.

Но одними обращениями к властным структурам, судам жители не ограничились. К

тому же уже целому ряду общежитий в различных городах суды уже объяснили, что

обращаться к ним бесполезно. Они подойдут к проблеме формально и признают, что

раз срок давности вышел, то и говорить жильцам больше не о чем, а что до того,

что людей выселяют на улицу, так то не печаль какого-нибудь судьи.

Поэтому жители общежитий прекрасно понимают, что никто не даст им избавления,

кроме их самих. Они выходят митинговать и встают в пикеты, перекрывают дороги,

объявляют голодовки. В некоторых общежитиях они наладили сами охрану своих

зданий настоящими дружинами. Постепенно приходит понимание, что только совместными

усилиями можно отстоять свои права. В том числе право на собственное жилье.

Приходит и понимание того, что с утратой прежних прав даже на эту небольшую

комнатушку, все они становятся классическими пролетариями, которым нечего терять,

и что следующим местом их жизни может стать уже картонная коробка бомжа. В ходе

борьбы жители общежитий постигают и еще одну истину. Фактически ни одна из

«ветвей власти» не хочет решать их проблемы, для властей они «быдло». Так, в

жизнь людей приходит политика, о которой они раньше не задумывались, но которая

задумывалась о них или вернее за них. И пусть потом новые «собственники», не

причитают о зверствах серой массы. Они всё решили для себя когда за копейки

покупали общаги, вместе с жителями, которых в лучшем случае числили «обременением».

Самим же жителям, которых продали вместе с общежитиями и эти новоявленные

собственники и власти отвели роль этаких крепостных крестьян XXI века. Только

если тогда их продавали вместе с деревнями, то теперь вместе с общежитиями.

Но жители не согласились с тем, что их низложили до бесправных рабов и начали

отстаивать свои права. Инициативные группы, возникали практически во всех

общежитиях. К сожалению, надо отметить, что в общей массе проживающих в общежитии

продолжало наблюдаться желание решить свой квартирный вопрос силами инициативных

групп, а так же лень и обычная трусость, которая порождает неграмотность.

Именно таких граждан новоявленные собственники, частенько и уговаривали подписывать

договора коммерческого найма, лишая таких жильцов вообще каких либо прав на это

жилье.

Но жители, объединившиеся инициативные группы не сдавались. Они смогли выдвинуть

проблемы жителей общежитий на первый план не только в своих городах, но в

стране. И это принесло результат: Государственная Дума четко предусмотрела их

права ст. 7 Закона «О введение в действие ЖК РФ». А это сделало мечту о своем

жилье реальностью, потому как появилась возможность приобрести занимаемые в

общежитии жилые помещения в собственность в порядке приватизации.

Достигнутый результат стал возможен потому, что во время кампании удалось органично

совместить борьбу политическую, включая сюда и массовые действия и переговоры с

властями, но с позиции силы и борьбу юридическую, борьбу в залах судов.

Фактически вышло так, что решив вопрос политически мы через суд закрепляли

результаты этой победы. Имея сложившееся общественное мнение судьи гораздолегче, конечно, выносили решения, однако, наша судебная практика была наполнена

своим внутренним драматизмом, поскольку практически ни одну комнату собственники

не отдавали без боя. Там, где борьба политическая борьба не приобрела такого

размаха как в Перми или в Москве, и где вопрос о нарушении прав жителей общежития

не был остро поставлен в городе, часто наблюдается ситуация, когда судьи, как

правило, не очень понимают как им выносить

решения, на что опираться. Так как

для них это достаточно новое направление. Поэтому знание судебной практики и

подводных камней которые имеются в борьбе в судах, значительно облегчит задачу

жителей в борьбе за свои квадратные метры и обеспечит вам победу.

Мы приводим судебные материалы сопровождая их некоторыми комментариями.

Законодательная база

1. Работник, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии в связи с

работой, мог быть выселен из него без предоставления другого жилого помещения в

случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин лишь по требованию

организации, с которой он состоял в трудовых отношениях и которая предоставила

ему общежитие. (ЖК РСФСР)

«Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 19 июля

2005 года решение суда первой инстанции об удовлетворении иска государственного

образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский

государственный профессионально-педагогический университет» о выселении У. из

спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения отменено

и вынесено новое решение, которым в иске отказано.

Как усматривается из материалов дела, У., являвшаяся работником ОАО «Уралмашстрой»,

вместе со своей семьей была вселена в общежитие на основании путевки от 4 марта

1992 года, выданной по решению администрации и профкома ОАО «Уралмашстрой».

Как установлено судом кассационной инстанции, распределение жилой площади в

указанном общежитии своим работникам, в том числе предоставление комнаты У.,

производилось ОАО «Уралмашстрой» на основании договора от 15 сентября 1986 года

о долевом участии в строительстве спорного общежития и в соответствии с договором

от 10 февраля 1994 года о совместной долевой эксплуатации данного общежития.

При этом суд кассационной инстанции посчитал установленным и доказанным, что 10

февраля 1994 года между Уральским государственным профессионально-педагогическим

университетом (в настоящее время ГОУ РГППУ) и АО «Уралмашстрой» был заключен

договор, непосредственно направленный на регулирование возникших между названными

юридическими лицами отношений в связи с совместной эксплуатацией общежития,

возведенного ими на основании договора о долевом участии в строительстве от 15

сентября 1986 года.

Из материалов дела также усматривается, что требований о признании договоров, в

том числе договора от 10 февраля 1994 года, недействительными, ничтожными и о

применении последствий недействительности ничтожной сделки университетом не

заявлялось.

Выводы суда о наличии у ОАО «Уралмашстрой» права на распределение своим работникам

жилых помещений в данном общежитии подтверждаются материалами дела. В частности,

как усматривается из путевок, выданных У. на право вселения в общежитие, спорное

жилое помещение относилось к жилому фонду АО «Уралмашстрой». Каких-либо возражений

относительно распределения ОАО «Уралмашстрой» жилой площади в общежитии своим

работникам и вселения в спорную комнату У. со стороны университета не поступало.

В соответствии с жилищным законодательством (ст. 110 ЖК РСФСР), действовавшим

на момент прекращения между У. и ОАО «Уралмашстрой» трудовых правоотношений,

работник, поселившийся в общежитии в связи с работой, мог быть выселен из него

без предоставления другого жилого помещения в случае увольнения по собственному

желанию без уважительных причин лишь по требованию организации, с которой он

состоял в трудовых отношениях и которая предоставила ему общежитие.Принимая во внимание, что ОАО «Уралмашстрой» до его ликвидации в январе 2003

года требований о выселении У. из спорного жилого помещения не заявляло, судебная

коллегия по гражданским делам областного суда пришла к правильному выводу об

отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска ГОУ РГППУ о выселении У.

из спорной комнаты в общежитии без предоставления другого жилого помещения.

Учитывая изложенное, судьей Верховного Суда РФ было отказано в передаче дела по

иску государственного образовательного учреждения высшего профессионального

образования «Российский государственный профессионально-педагогический

университет» о выселении У. из спорного жилого помещения без предоставления

другого жилого помещения для рассмотрения по существу в суд надзорной инстанции.»

Выдержка из Определени Конституционного Суда РФ от 2 ноября 2000 г. N

220-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Советского районного

суда города Краснодара о проверке конституционности статьи 4 Закона

Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации»

. .. Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 3

ноября 1998 года по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи

4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации» государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить

возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного

имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм,

закрепленных Конституцией Российской Федерации. При этом ограничение прав и

свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих

приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, фактически

обусловливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое

назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную

собственность.

Законодательный запрет на приватизацию жилых помещений в общежитиях связан

с их специальным, целевым назначением как жилья для временного проживания и

особым правовым режимом (невозможность обмена, раздела, поднайма и т.д.), что не

нарушает конституционных прав граждан, закрепленных в статьях 40 и 35 Конституции

Российской Федерации, положения которых не препятствуют отнесению жилых помещений,

расположенных в общежитиях, к не подлежащим приватизации.

Кроме того, в силу статей 28 и 29 Жилищного кодекса РСФСР граждане, проживающие

в общежитиях (за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по

срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением),

являются нуждающимися в улучшении жилищных условий и вправе получить в пользование

иное жилое помещение и впоследствии приватизировать его. Тем самым им гарантируется

предусмотренное статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной

собственности и право иметь имущество в собственности.

Вместе с тем суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то

или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь

формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять

факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение...

Выдержка из Постановления Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998

г. N 25-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений

статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в

Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы,

Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина

В.А.Мостипанова»

. ..Устанавливая ранее запрет на приватизацию жилых помещений в

коммунальных квартирах (часть первая статьи 4 Закона Российской Федерации

«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), законодатель

исходил из задач государственной жилищной политики по ликвидации7

коммунальных квартир как способа удовлетворения жилищных потребностей

человека. Это следует, в частности, из статьи 16 Закона Российской

Федерации от 24 декабря 1992 года «Об основах федеральной жилищной

политики» и из Государственной целевой программы «Жилище», одобренной

постановлением Совета Министров - Правительства Российской Федерации

от 20 июня 1993 года N 595. Таким образом, жилищная политика государства

предусматривала в тот период обеспечение каждого человека (каждой

семьи) отдельной квартирой (отдельным домом), и потому введение путем

приватизации в гражданский оборот отдельных жилых помещений в коммунальной

квартире как объектов частной собственности могло бы на том этапе

реально отсрочить выполнение стоящей перед государством задачи.

В настоящее время состояние экономики Российской Федерации, недостаток

финансовых средств на социальные нужды не дают оснований рассчитывать

на ликвидацию в обозримом будущем коммунальных квартир как вида жилищного

фонда социального использования. Именно с учетом данных обстоятельств

изменяется конституционно-правовое значение оспариваемых положений статьи

4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации» и, следовательно, подход Конституционного Суда Российской

Федерации к их оценке. В этих условиях, учитывая, что возможность

законодательного решения вопроса в какой-либо определенный срок не

представляется реальной, Конституционный Суд Российской Федерации признал

запрос Волгоградской областной Думы, запрос Дмитровского районного

суда Московской области и жалобу гражданина В.А.Мостипанова допустимыми

и принял их к своему рассмотрению.

3. Приватизация в Российской Федерации обусловлена переходом к

многообразию форм собственности, свободе экономической деятельности,

гарантированным, в частности, статьями 8 и 34 Конституции Российской

Федерации. Установление права на приватизацию осуществляется публичной

властью. В то же время, закрепляя в законе это право, государство

обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя

при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного

права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией

Российской Федерации.

Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации» в статье 11 установил, что каждый гражданин имеет право на

приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого

помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда

один раз. Вместе с тем часть первая статьи 4 Закона содержит перечень

жилых помещений, не подлежащих приватизации, к числу которых отнесены

жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях,

коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также

служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и

других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

Определение круга объектов, не подлежащих приватизации, нельзя

считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое

назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства,

обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность

передачи его в частную собственность.

Между тем предоставляемые государственными и муниципальными жилищными

органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах,

несмотря на определенные объективные отличия, по сущностным правовым

признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые

основания предоставления жилья и они имеют общий правовой режим.

Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют иобъективные основания для установления различий в праве на их

приватизацию, в том числе для введения общего правила, запрещающего

приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах (часть первая

статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в

Российской Федерации»). Такой запрет фактически означает законодательное

закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их

проживания, что противоречит статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской

Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости

от каких-либо обстоятельств.

Кроме того, этот универсально сформулированный запрет не позволяет

дифференцированно подходить к оценке складывающихся у граждан жизненных

ситуаций и может приводить к ограничению их прав, несоразмерному целям

защиты законных интересов других лиц, что противоречит требованиям

статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Признание оспариваемого положения части первой статьи 4 Закона

Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации» не соответствующим указанным нормам Конституции Российской

Федерации означает, что граждане, проживающие в коммунальных квартирах,

имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных

условий, в частности независимо как от воли собственника коммунальной

квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие

жилые помещения в той же квартире. Это не исключает возможности оспаривать

реализацию данного права в судебном порядке.

4. Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года «Об основах

федеральной жилищной политики» допускает при определенных обстоятельствах

передачу освободившихся в коммунальной квартире жилых помещений в частную

собственность других нанимателей этой квартиры (часть вторая статьи

16), т.е. запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах

не является абсолютным. Это следует также из части второй статьи 4

Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации», позволяющей собственникам жилищного фонда или уполномоченным

ими органам, а также предприятиям, за которыми закреплен жилищный фонд

на праве хозяйственного ведения, и учреждениям, в оперативное управление

которых передан жилищный фонд, принимать решения о приватизации. Однако

для граждан возможность осуществить приватизацию на основании этой

нормы связана с дополнительными, ограничительными по своему характеру,

условиями. Одним из таких условий является решение собственника (владельца)

жилья, который вправе произвольно, не будучи связанным какими-либо

установленными в законе предпосылками, разрешить или не разрешить

приватизацию. Согласно же сложившейся правоприменительной практике,

основанной на ограничительном толковании части второй статьи 4 Закона

Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации», коммунальная квартира приватизируется только как совокупность

всех ее жилых помещений, т.е. только в том случае, если все наниматели

в такой квартире изъявляют желание стать собственниками занимаемого ими

жилья. Тем самым реализация права на приватизацию жилого помещения

поставлена в зависимость от субъективного усмотрения как самого

собственника (владельца) жилья, так и нанимателей других жилых помещений

в коммунальной квартире.

Стремление учесть волю других нанимателей в принципе может быть

обосновано положением статьи 17 (часть 3) Конституции Российской

Федерации, согласно которому осуществление прав и свобод человека и

гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Однако

установленное оспариваемой нормой регулирование, как подтверждает

практика, не исключает, что гражданин, являющийся нанимателем жилого

8помещения в коммунальной квартире, может произвольно (необоснованно)

препятствовать приватизации. Следовательно, оспариваемая норма не

согласуется в полной мере с целями и сущностью указанного положения

статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

5. Согласно части третьей статьи 8 Закона Российской Федерации «О

приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в случае нарушения

прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе

обратиться в суд. В соответствии с этим положением Пленум Верховного

Суда Российской Федерации в своем постановлении от 24 августа 1993 года

N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации

«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» подтвердил, что

судам подведомственны дела, возникающие в связи с осуществлением и

защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений в

государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный

жилищный фонд (жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении

предприятий или оперативном управлении учреждений). Однако при имеющемся

законодательном регулировании граждане, желающие приватизировать жилые

помещения в таких квартирах, лишены возможности реально воспользоваться

судебной защитой от нарушающих их права действий как собственника, так

и других нанимателей.

Как показывает практика применения части второй статьи 4 Закона

Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации», суд, установив отсутствие разрешения со стороны собственника

или согласия других нанимателей на приватизацию, может лишь отказать

гражданину в праве на приватизацию, что противоречит принципу равенства

перед судом (статья 19, часть 1, Конституции Российской Федерации). При

этом Закон не требует от суда ни установления фактов возможного

злоупотребления правом, ни исследования им обоснованности отказа в

приватизации со стороны собственника.

То, что суды, исходя из оспариваемой нормы, ограничиваются лишь

формальным подтверждением отсутствия разрешения (согласия) на

приватизацию, умаляет предусмотренное статьей 46 Конституции Российской

Федерации право на судебную защиту и противоречит требованиям реального

обеспечения прав и свобод граждан правосудием (статья 18 Конституции

Российской Федерации). Данная правовая позиция была сформулирована

Конституционным Судом Российской Федерации в постановлении от 6 июня

1995 года по делу о проверке конституционности абзаца 2 части седьмой

статьи 19 Закона РСФСР от 18 апреля 1991 года «О милиции» в связи с

жалобой гражданина В.М.Минакова.

Таким образом, оспариваемое положение части второй статьи 4 Закона

Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации» противоречит также статьям 18 и 46 (части 1 и 2) Конституции

Российской Федерации.

6. Представитель Волгоградской областной Думы в судебном заседании

обосновывал неконституционность части первой статьи 4 Закона Российской

Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» также

тем, что установление запрета приватизации жилых помещений в коммунальных

квартирах выходит за пределы ведения Российской Федерации и ограничивает

правомочия местного самоуправления по владению, пользованию и распоряжению

муниципальной собственностью, закрепленные в статье 130 (часть 1)

Конституции Российской Федерации.

Между тем указанные конституционные правомочия не предполагают

обязательного наличия у органов местного самоуправления особых

нормотворческих полномочий. Законодательство о приватизации относится

к ведению Российской Федерации, что, в частности, вытекает из статьи 71

9(пункт «ж») Конституции Российской Федерации.

В то же время вопрос о том, не нарушает ли часть первая статьи 4

Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской

Федерации» права местного самоуправления, не может быть разрешен без

оценки конституционности ряда норм федеральных законов, не являющихся

предметом рассмотрения по данному делу. Поэтому Конституционный Суд

Российской Федерации не проверяет в данном деле соответствие указанной

нормы статье 130 Конституции Российской Федерации.

Исходя из изложенного и руководствуясь частями первой и второй

статьи 71, статьями 72, 74, 75, 79, 87, 100 и 104 Федерального

конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации»,

Конституционный Суд Российской Федерации постановил:

1. Признать статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации

жилищного фонда в Российской Федерации» в части, ограничивающей

приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного

и муниципального жилищного фонда социального использования, не

соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части

1 и 2), 46 (части 1 и 2) и 55 (часть 3).

2. Согласно частям первой и второй статьи 79 Федерального

конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации»

настоящее Постановление окончательно, не подлежит обжалованию, вступает

в силу немедленно и действует непосредственно.

3. В соответствии с частью третьей статьи 79 Федерального

конституционного закона «О Конституционном Суде Российской Федерации»

положения статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного

фонда в Российской Федерации», признанные неконституционными, утрачивают

силу с момента провозглашения настоящего Постановления...»

1. Работник, которому было предоставлено жилое помещение в общежитии в связи с

работой, мог быть выселен из него без предоставления другого жилого помещения в

случае увольнения по собственному желанию без уважительных причин лишь по требованию

организации, с которой он состоял в трудовых отношениях и которая предоставила

ему общежитие.

Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 19 июля